Os preços dos imóveis já atingiram o topo?

Valorização estrondosa dos últimos anos não deve se repetir, e altas mensais têm sido menores
O Índice FipeZap de janeiro mostrou que a alta nos preços dos imóveis residenciais brasileiros permaneceu em 1,1%, mesmo percentual do mês anterior. A valorização entrou num ciclo de queda a partir de abril de 2011, quando os preços registraram alta de 2,7%. Mas será que isso é sinal de que um ciclo de desvalorização está por vir?

Ainda é cedo para falar em desvalorização, mas parece que os preços de fato estão se acomodando. A alta valorização dos últimos quatro anos não deve permanecer, o que leva o investidor a refletir: quem tem um imóvel com o qual deseja lucrar e que tenha aproveitado a alta dos últimos tempos já pode pensar em se desfazer dele.

Quem deseja comprar a casa própria, porém, deve refletir: esperar uma desvalorização pode ser arriscado - pois não se sabe se ou quando isso deve ocorrer; por outro lado, com altas menores e sem perspectiva de novos saltos, a decisão de compra pode ser mais ponderada.

O desempenho dos imóveis residenciais, porém, varia de cidade para cidade. No Rio de Janeiro, janeiro registrou uma alta ligeiramente maior que dezembro, de 1,3% contra 1,1% no mês anterior. Já em São Paulo, a queda na valorização foi de 1,4%, contra 1,2% em dezembro. Belo Horizonte e Fortaleza registraram altas bem modestas: de 0,5% contra 0,8% em dezembro, e de 0,4% contra 0,6% em dezembro, respectivamente.

O Distrito Federal chegou a apresentar queda de 0,2% em dezembro e, em janeiro, apresentou zero de valorização. O Recife é um ponto fora da curva. Embora tenha visto uma desaceleração na valorização a partir de abril, os percentuais ainda tem sido altos em relação às demais capitais. E desde novembro, a valorização voltou a crescer. Em dezembro foi de 2,4%; em janeiro, passou para 3,4%.

Julia Wiltgen

Cobrança de condomínios em ruas fechadas e vilas poderá ser proibida

As associações de moradores serão proibidas de cobrarem taxas dos moradores de vilas ou ruas públicas de acesso fechado, com a aprovação do projeto de lei 2725/11, do deputado Romero Rodrigues (PSDB-PB), que tramita na Câmara.

Segundo a Agência Câmara, o autor ressaltou que é comum a prática de fechamento de espaços público nas cidades, como se fossem condomínios, passando-se a exigir contribuição financeira dos moradores para pagar serviços de limpeza e segurança.

O deputado informou que essa cobrança é irregular, por ser feita sobre espaços que são públicos e que deveriam ser mantidos pela prefeitura ou pelo governo estadual.

“É óbvia a inconstitucionalidade de compelir o cidadão a contribuir com qualquer tipo de associação, visto que as mesmas não podem se caracterizar como condomínio”, afirmou Rodrigues.

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será examinada pelas comissões de Desenvolvimento e de Constituição Justiça e de Cidadania.

O que é mais importante: localização ou metragem do imóvel?

Via de regra, as primeiras coisas a serem definidas quando começamos a procurar um imóvel para alugar é a região de interesse e o preço. Mas entre um imóvel maior, porém mais afastado da área central ou um pequeno, mas muito bem localizado, por qual você optaria?

Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon Incorporadora, é categórico: “as pessoas vão preferir apartamentos menores e bem localizados àqueles longe do centro e com grande metragem”.

De fato, em grandes cidades, onde o trânsito e o transporte público são um grande problema, morar muito longe do trabalho, da faculdade, da escola das crianças ou de qualquer local freqüentado rotineiramente pode dificultar, e muito, o dia a dia.

Segundo pesquisa divulgada recentemente pela rede Nossa São Paulo, em parceria com o Ibope, o paulistano vê o transito como o segundo maior problema da cidade, atrás apenas da saúde. A pesquisa relata que as pessoas gastam, em média, 2h49 se locomovendo dentro de São Paulo. “A mobilidade urbana já é uma das questões mais importantes para o paulistano, já que hoje as pessoas gastam 30% do seu tempo útil presas no engarrafamento”, diz Frankel.

Justamente por isso, ele acredita que as pessoas vão preferir morar perto do trabalho e da escola dos filhos, mesmo tendo um apartamento com metragem menor. “Isso afeta também o tema da sustentabilidade, que vem sendo pauta importante entre as famílias paulistanas. Ao morar perto do trabalhadores, por exemplo, usa-se menos o carro, o que – consequentemente – diminuiu a poluição”.

Mas o tempo gasto no trânsito é também o argumento de muita gente que opta por morar longe e, até mesmo, em outros municípios, ainda que tenham que viajar todos os dias para trabalhar na metrópole. Para essas pessoas, o tempo gasto no trânsito de São Paulo é praticamente o mesmo gasto com a viagem para chegar até o trabalho na capital. Nessa balança, preço e qualidade de vida somam pontos para a escolha de um imóvel maior e mais afastado.

E você, o que escolheria?

Imóveis oferecem bons ganhos

Com a redução da taxa básica de juros nos últimos meses e desaceleração do aumento do preço dos imóveis na capital paulista, o investidor que busca segurança para aplicar seus recursos financeiros pode encontrar no mercado imobiliário uma boa opção de rendimento em 2012 frente ao que é oferecido pelo mercado financeiro. Há imóveis com retorno financeiro garantido. E não é só quanto à valorização das unidades, mas de ganhos com locação, que podem se transformar em complemento de renda do proprietário.

Os imóveis com maior procura para locação da capital hoje são chamados de “pão quente” entre os profissionais do mercado imobiliário. “São os residenciais de um e dois dormitórios. Há grande demanda por locação, são imóveis com preço mais em conta para quem quer investir e trazem bom retorno”, conta a diretora comercial da J2M Assessoria Imobiliária, Juliana Moreira de Magalhães, que atua na região da Vila Olímpia, Itaim-Bibi e Moema.

Segundo a diretora da imobiliária, nos últimos meses os preços dos imóveis estacionaram e há um movimento de investidores diversificando o capital aplicado em imóveis. “Tenho muitos clientes jovens, que eram apenas investidores da Bolsa, mas resolveram também fazer esse tipo de investimento pelo bom retorno”, conta.
Ela acrescenta que apartamentos menores e de valor mais baixo têm apresentado melhor lucro ao investidor.

“Se o valor de aluguel é de até 1% do preço do imóvel, no caso das unidades mais baratas é mais fácil conseguir esse porcentual do que nas mais caras. Um apartamento de R$ 1 milhão dificilmente será alugado por R$ 10 mil mensais, mas um de R$ 300 mil pode ser alugado por R$ 3 mil por mês e sempre estará ocupado”, comenta Juliana.

Para o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, quem investe em imóveis tem não só o retorno da valorização dos preços ao longo do tempo, mas também os ganhos de aluguel. “A renda fixa rendeu próximo a 10% no ano passado, sendo que 6% foi inflação. Já o imóvel valoriza pelo menos a inflação e ainda há o aluguel, que descontado os impostos, sobra de 6% a 7% do valor do imóvel ao ano. As melhores opções são unidades voltados para a classe média e localizados em centros urbanos”, afirma.

O coordenador do curso de pós-graduação de negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP), Ricardo Gonçalves, recomenda a quem quer começar a investir em imóveis pesquisar preços e buscar oportunidades nesse mercado. “É sempre bom consultar se o preço dos imóveis de interesse são factíveis. Faça uma pesquisa, veja quanto vale, se o preço está dentro do que o mercado pede e se haverá retorno. Tem que comparar com outras aplicação e ver a oportunidade de locação da unidade”, aconselha o professor.

Outra dica da diretora da J2M na hora de investir em um imóvel é ficar de olho no valor do condomínio e do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). “A oportunidade de alugar o imóvel está ligada ao valor do condomínio. Se for muito alto, o proprietário não vai conseguir um valor muito bom de aluguel ou pode até dificultar conseguir inquilinos”, comenta.

O pesquisador do Instituto Assaf, de análises econômicas, Fabiano Guasti Lima, também explica que investir em um imóvel é considerado um investimento de longo prazo que requer planejamento financeiro. A desvantagem dessa aplicação é a menor liquidez que um bem como esse tem no mercado, diferente da renda fixa ou de ações, em que o dinheiro pode ser resgatado a qualquer hora. E a vantagem é que o investimento pode ser visto como complemento de renda. (Estadao)

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Valor de locação em São Paulo sobe 18,48% em 2011

De acordo com dados do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo), no ano passado, os aluguéis de casas, sobrados e apartamentos acumularam alta de 18,48%, valor bem superior ao acumulado no período pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) da FGV (Fundação Getulio Vargas), de 5,10%, que serve de balizador para a maior parte dos contratos de locação.

“A demanda por imóveis para alugar está muito aquecida, inflacionando o valor da locação nova (…) Aoferta, infelizmente, não acompanha essa movimentação”, explica o vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, Francisco Crestana.

Em dezembro, na comparação com novembro, o valor dos contratos novos na capital paulista subiu 0,8%.

Unidades de 2 dormitórios foram destaque

Na comparação mensal, entre novembro e dezembro, os imóveis de dois dormitórios foram os que apresentaram as maiores altas no reajuste do aluguel, de 1,4%. O reajuste do aluguel das unidades de três dormitórios foi um pouco menor, de 1%. Já os apartamentos e casas de 1 dormitório ficaram com seus valores estabilizados.

No último mês de 2011, as casas e os sobrados foram alugados mais rapidamente, com uma espera média de 12 a 29 dias. Já os apartamentos foram alugados, em média, entre 18 e 38 dias.

Considerando as garantias, 48% dos contratos utilizaram o fiador em dezembro, enquanto 32% tiveram o depósito como garantia e um quinto dos contratos utilizou o seguro-fiança. (Infomoney)

Segundo FGV, Taxa de retorno de imóveis comerciais volta a subir

A taxa de retorno dos imóveis comerciais, somadas renda com aluguéis e valorização do imóvel, foi de 4% no quarto trimestre de 2011, de acordo com o IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial), divulgado nesta quinta-feira (2) pela FGV (Fundação Getulio Vargas).

Com o resultado, a taxa de retorno dos imóveis comerciais voltou a subir, após apresentar recuo, no terceiro trimestre do ano passadom frente ao trimestre anterior, de 4,2% para 3,8%.

De acordo com o levantamento, considerando o último trimestre, as taxas de retorno da renda e capital foram de, nesta ordem, 2,7% e 1,3%.

Retorno anualizadoCom relação ao retorno anualizado, que compara cada trimestre com o equivalente do ano anterior, houve queda no último trimestre do ano passado. Nesta comparação, as taxas de retorno de renda, capital e total foram de, respectivamente, 12%, 5,6% e 17,6%. No trimestre imediatamente anterior as taxas haviam sido de 13,1%, 6,3% e 19,4%.

Rentabilidade acumuladaOs imóveis comerciais brasileiros tiveram uma rentabilidade de 742,1% entre o ano 2000 e o quarto trimestre de 2011, segundo o índice de FGV.

O indicador tem o objetivo de ser uma referência de rentabilidade de imóveis comerciais - escritórios, hotéis, shoppings e outros, retratando de forma abrangente a evolução da valorização dos preços e dos rendimentos do setor. Dessa forma os investidores terão mais transparência em relação à formação dos preços de compra, venda e locação.

ÍndiceO indicador é calculado com base em informações fornecidas por um grupo de participantes envolvendo investidores institucionais e empresas ligadas ao setor imobiliário. O índice leva em consideração a valorização do metro quadrado.

A série histórica desta divulgação vai de 2000 ao final de 2011. Para essa divulgação, foi considerada uma amostra de 299 imóveis.(Infomoney)Read more...

IGP-M de Janeiro de 2012 fica em 025%

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) variou 0,25%, em janeiro-2012. Em dezembro, o índice variou -0,12%. Em 12 meses, o IGP-M elevou-se 4,53% sendo que este índice é o mais usado para os reajustes de alugueis. O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou taxa de variação de -0,07% em Janeiro-2012. No mês anterior, a taxa foi de -0,48%. O índice relativo aos Bens Finais variou 0,11%, em janeiro. Em dezembro, este grupo de produtos mostrou variação de 0,52%. Contribuiu para a desaceleração o subgrupo alimentos processados, cuja taxa de variação passou de 0,66% para -1,59%. Excluindo-se os subgrupos alimentos in natura e combustíveis, o índice de Bens Finais (ex) registrou variação de -0,47%. Em dezembro, a taxa foi de 0,33%.

O índice referente ao grupo Bens Intermediários variou 0,19%. Em dezembro, a taxa foi de -0,17%. O subgrupo materiais e componentes para a manufatura registrou acréscimo em sua taxa de variação, que passou de -0,50% para 0,42%, sendo o principal responsável pela aceleração do grupo. O índice de Bens Intermediários (ex), calculado após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, variou 0,20%, ante -0,33%, em dezembro.

No estágio inicial da produção, o índice de Matérias-Primas Brutas variou -0,62%, em janeiro. Em dezembro, o índice registrou variação de -1,98%. Os principais responsáveis pela queda menor do grupo foram os itens: milho (em grão) (-7,04% para 5,21%), soja (em grão) (-3,53% para 3,37%) e mandioca (aipim) (0,34% para 15,08%). Ao mesmo tempo, registraram-se desacelerações em itens como: bovinos (1,35% para -3,52%), aves (1,97% para -7,47%) e laranja (3,07% para -6,50%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) apresentou variação de 0,97%, em janeiro-2012. Em dezembro, a variação foi de 0,71%. Três das sete classes de despesa componentes do índice registraram acréscimo em suas taxas de variação, com destaque para Educação, Leitura e Recreação (0,44% para 3,33%). A principal contribuição para a aceleração partiu do item cursos formais, cuja taxa passou de 0,00% para 5,50%.

Também apresentaram avanço em suas taxas de variação os grupos: Alimentação (1,24% para 1,47%) e Transportes (0,53% para 0,76%). Nestas classes de despesa, vale destacar o comportamento dos preços dos itens: hortaliças e legumes (-3,92% para 8,43%) e tarifa de ônibus urbano (0,00% para 1,61%), respectivamente.

Em contrapartida, apresentaram recuo em suas taxas de variação os grupos: Vestuário (1,10% para 0,04%), Saúde e Cuidados Pessoais (0,64% para 0,48%), Despesas Diversas (0,37% para 0,27%) e Habitação (0,38% para 0,32%). Para cada uma destas classes de despesa, vale citar o comportamento dos itens: roupas (1,36% para -0,17%), artigos de higiene e cuidado pessoal (1,06% para 0,67%), cerveja (3,75% para 0,92%) e tarifa de eletricidade residencial (1,02% para -0,26%), respectivamente.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em janeiro-2012, variação de 0,67%, acima do resultado de dezembro, de 0,35%. Os três grupos componentes do índice apresentaram acréscimo em suas taxas de variação: Materiais e Equipamentos, de 0,18% para 0,27%, Serviços, de 0,39% para 0,68% e Mão de Obra, de 0,47% para 0,98%.